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上海旧住房成套改造今年加速:创新思路迈过三道改造“门槛”

上观新闻 2023-03-16 11:17:36

在上海城市发展史上曾写下浓重一笔的蕃瓜弄,如今再续新篇。

1964年,蕃瓜弄从解放前破草棚蜕变为新型工人住宅区,成为上海史上首批旧改小区,老住户回迁入新居时,无不感慨“从苦难中重生”。解放日报·上观新闻记者从上海市“两旧一村”改造工作专班获悉,今年,全市计划实施不成套职工住宅改造28万平方米,包括蕃瓜弄在内,加快形成一批面上引领的示范项目。

“十四五”期间,上海加快推进旧住房成套改造,创新机制陆续出台。加速起跑中,一道道横亘在前的“门槛”正被努力踏平。

“新”理念背后的决心

今年,又一批老旧住宅被写进了上海市政府工作报告。28万平方米不成套旧住房改造囊括的一种房屋类型“小梁薄板”,许多人是第一次听说。

家住瞿溪路1200弄的居民们,却对此十分熟悉。这里的房屋,多建于20世纪50年代后期,砖混结构、梁小板薄、楼层低矮、厨卫合用,抗震设防等级低,早年只是就简拼搭,没想到许多居民在这里住了近一辈子。

在上海,像这样简陋的居住区散落在城市各处,量不大,却“扎心”。截至2022年底,不成套职工住宅约220万平方米,6万户,这里就包括“小梁薄板房屋”约42.2万平方米,1.2万户。

2022年,被称为“天下第一难”的成片二级旧里以下房屋改造全面完成,上海开始向零星旧改、旧住房成套改造和城中村改造发起冲击。《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》同年出台,明确了力争通过两届政府的努力,完成改造目标。

“新目标的提出,代表上海坚定持续改善市民居住条件的决心,其中,旧住房成套改造是首次被单独列出的目标任务。”市“两旧一村”专班相关负责人严菁表示。

这是上海的又一次自我加压。所谓成套改造,是把上海在特殊时期诞生的老旧房屋从厨卫合用改成家家户户都有独立厨卫。“十三五”期间,上海完成各类旧住房修缮改造超5000万平方米,这里面既包含各类老旧小区修缮改造,也包含不成套旧住房改造。《实施意见》出台之后,旧住房成套改造被赋予更重要意义。这意味着,上海在保持每年1000万平方米老旧小区修缮改造量不变的基础上,把旧住房成套改造剥离出来,形成一项新的目标任务。

“小梁薄板”在各类不成套旧住房中安全隐患最大,按照“能早尽早、能快则快”的原则,被列为最紧迫的任务项。据《实施意见》,“小梁薄板”房屋改造要到2025年底基本完成,到2027年底全面完成;2032年前,不成套职工住宅全面完成。

突破改造资金瓶颈

2022年7月,彭三小区(五期)居民夏国兰夫妇告别五家合用厕所的生活,与676户邻居回搬进带有独立厨卫的新家。历时3年建设,7栋高层公寓在原地拔地而起。早在改造之初,这里创下的100%签约率和启动搬场一月内100%搬离的全市旧改“双百奇迹”便广为人知,而另一项鲜为人知的探索更具创新意义。彭三五期投资额约7.2亿元,项目作为政府专项债券试点,通过发债融资,探索资金筹措多元化。

类似试点在上海徐汇、普陀等区也有落地,共筹措资金30多亿元,相较于全市改造需求量而言规模不大,不过今年起有望加速推广。

一定程度上,旧住房成套改造难于旧区和城中村改造。其地块无法用于商业开发,只能依赖于财政投入,但投入资金庞大,账很难“算平”,成为改造的一大制约因素。

“为破除资金瓶颈、加快改造速度,上海创新多种渠道,提高资金投入的可持续能力。”严菁说,接下来将加大市区财政资金投入,优化市级补助资金结构,向成套改造项目倾斜;支持各区申请地方政府债券,通过建筑容量做加法形成“自身增量”,以及绑定周边经营性设施等形成“绑定增量”,形成预期收益,推动专项债“应用尽用”。

更具创新意义的是引入规划牵引,用好指标平移政策。如果旧住房成套改造项目拆除重建成高层公寓,在满足居民回搬所需的房源之外,多出来的房源可转为保障性租赁住房。这部分“增量”可统筹商品住宅出让地块的保租房配建指标,提高改造积极性。此外,参照零星旧改经验,如果“小梁薄板”房屋被拆除用于建造公益配套设施,还可给予定额补助。

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