“花式”改造破限制
彭一小区原址,新建公寓正在加紧施工建设,这是彭浦街道最后一个非成套旧住房小区。加层扩建、贴扩建、拆除重建……过去18年,彭浦街道对非成套旧住房进行“花式”改造,成为全市的一个缩影。
改造方案越丰富,越折射出客观存在的困境。“旧住房成套改造之所以‘难啃’,一大原因要在‘螺蛳壳里做道场’,在房型、面积、公用配套等方面具有较大的局限性和特殊性,难以简单套用新建建筑规范标准。”严菁说。
上海探索成套改造的历史长达40多年,在不断尝试中形成“拆、扩、抽、加”四类主流方式。“拆除重建”效果最好,但限制条件最多,适用于成片改造。“贴扩建”是改变房屋结构进行扩宽,来增加厨卫面积,适用于前后房屋间距比较大的住房。“抽户”是让部分居民彻底搬离并给予相应补偿,从而降低居住密度和建筑使用强度,释放面积给留下的居民增加厨卫,适用于需要保护历史结构、风貌的住房,如黄浦承兴里、虹口春阳里。“加层扩建”则是通过增加楼层来添加厨卫。
记者从市“两旧一村”工作专班获悉,今年,有条件的项目将探索联动旧区和城中村改造来统筹实施。还将进一步结合区域规划、区域功能、保留保护价值甄别、不成套旧住房分布等情况,因地制宜、一小区一方案统筹推进旧住房成套改造,同步推进小区整体改造提升。
解决“最后一环”痛点
资金和改造方案到位,改造仍可能搁浅。
“居民意愿无法统一,也是改造推进的一大‘难’。”严菁说,部分居住在老旧房屋的居民对成套改造存在一定的曲解,加之部分不成套房屋与售后房互相交织,经常存在“少数卡住多数”造成项目卡壳的情况。
不少小区早几年便启动改造,多数卡在“最后一环”。由于居民意见不统一,方案修改几十轮仍会被搁置。
每户增量面积多少,房型朝向哪里,楼层如何确定……要让方案细节获得近每一户居民的同意,需要基层管理者有足够的智慧和耐心。
彭一小区,实现了首周签约率达到99%的生效目标、100%的高搬场退房率,这得益于基层干部和设计单位的用心。小区原始房型多达282种,大到110平方米,小到7.2平方米,设计师要原封不动还原老户型布局,再按照“居住面积不变,厨卫适当增加”的原则适度优化。为了啃下硬骨头,基层干部蹲点旧改办,设计“一户一方案”,历经近一年时间,20余稿修改、40余次专题讨论,将282种房型归并为94种房型,最终获得居民同意。
旧住房成套改造过去采用“成熟一幢,改造一幢”模式,《实施意见》出台后,全市旧住房成套改造总量已被锁定,将改为实施一批、储备一批、谋划一批的原则,滚动推进项目实施。
记者了解到,解决“最后一环”痛点,旧住房成套改造实行“一点一策”,进一步细化完善项目改造方案,对照旧住房成套改造任务清单,建立“挂图作战”实施推进机制。同时创新方式方法,出台《上海市旧住房更新改造有关行政调解和决定的若干规定》,明确“行政调解+行政决定+申请执行”工作规则,解决项目卡壳问题,促进改造项目加快生效启动。