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上海楼市,正在进入“无量上涨”时代
热透社

上海楼市,正在进入“无量上涨”时代

魔都财观 2020-11-19 05:50:41

开局不兜弯子了,直接跟大家抛观点:

上海楼市,正在进入无量上涨时代。

所谓“无量上涨”,是股市里的一个名词。解读下来也不麻烦,简单说就是股票持续上涨,但对应的成交量变化很小,或者说低于前段时间的成交量。

这种趋势像极了现在的上海楼市,个别的区域和房源大涨,整盘随之微涨,但成交量反而是回撤的。

来看一张图:

上海二手房成交从4月份踏上2万套大关后,就再没下来过,直到9月到达高点3.1万套。按照这个趋势来看,10月的成交量应该有惯性脉冲,继续放大。

但10月份的2.85万套,相比9月份却实实在在的下滑了。

正常的思维应该是上海楼市后劲不足对不对,但在魔都财观团队内部的讨论里,上海楼市正处在“无量上涨”的拐点。

什么意思?

短时间看,上海正在面临“房东惜售”、“无房可卖”的承压。

1

我想从几个肉身感知的角度,侧面跟大家聊聊上海楼市正在经历什么。

当前的上海楼市热,是不缺买家的。

首先上海楼市整体真的在涨,新房限价不明显,但中环、大虹桥等优势板块的新房,一直都要靠摇号陪跑。

二手房也比较夸张,大宁学区房涨了15%、碧云学区房涨了20%不止,前滩17万不说,张江汤臣豪园也踏上了近14万的成交单价。

对口洋泾菊园的东园二村,年初同事以不到290万总价拿下了33平的一室,现在已经要430万,不仅是挂户口小户在涨,大户型也在2个月从1000万踏上1320万的总价。

我们内部也在苦笑调侃:单单这个涨幅,很多人工作10年都追不上。

如果你觉得只是改善板块和学区房在涨,那就想的过于简单了。

上海楼市的热度蔓延和无板块成交趋势,已经越来越明显。

位于青浦徐泾的仁恒西郊花园,年初小户型2房成交单价是6.1万,现在的单价是6.7万,很多没摇中大虹桥新房打算买二手的朋友表示接受不了这个10%的涨幅。

但可惜的是,现在仁恒西郊的2房已经没货了。

如果说大虹桥二手房是新房购买力外溢存在热度,那么我前段时间踩盘的郊外环闵行莘庄/春申板块的上涨,就显得毫无道理。

莘庄是外环的热点区域,学区、配套、通勤都不算弱,区域内的标杆好世鹿鸣苑,年初100平的2房成交价是618-680万,现在的挂牌价是750万。

春申板块的次新大两房,也从580万涨到了608万,即使这样房东也没有卖的诚意。

以上的几个真实案例,都是我在踩盘过程中肉身感受到的,大家有必要知道现在上海楼市的真实现状。

案例之后,我们再来挖掘一点更深的东西。

2

为什么上海楼市热,我还要用“无量”这个词?

聊一个有意思的现象,现在上海二手链家挂牌量是5万套出头,和一些典型二线城市重庆16万套、成都13万套、苏州10万套相比,上海的这个挂牌量级显得尤为突兀。

因为这个量级,在每月2-3万套的成交面前,有点微不足道。

如果大家再加一些筛选条件,不限定区域、总价、户型、朝向、楼层等条件,只加三个条件:满二满五、20年以内、有电梯。

上海链家二手的挂牌量就只剩6000 套。

现在大家应该理解,无量这个词用在上海楼市有多么精准,市场上好一点的房源真的稀缺了。

那么对于上海楼市的下一步走向有什么影响?

一旦市场进入无量上涨的阶段,也就代表着“空翻多”会来的很快,各个板块内为数不多的好房子,会被迅速吃掉。

一些底部的低总价房源迅速消化之后,整体就会进入另一个阶段:上涨——吃掉——普涨。

最后就会进入一个比较罕见的状态,有钱买不到好房子。

这一点观观也深有感触,最近他在融资筹房票想在大宁买入一套,结果手握1000万入场,却发现已经买不到好房子了,剩的几乎都是楼层不好、户型硬伤的房源。

即使是这样的房子,房东还强势的要求,每周三在固定时间点内,买家一起来看。各位能想象出,五六组家庭同时挤在一个小客厅看房的场景吗。

但另一边,地段、交通、学区都一般的房源一直涨不上去。

以松江九亭板块成交比较活跃的奥林匹克花园为例,从年初至今,83平的2房成交价一直在3.5万-4.2万波动,没有明显的上升涨幅,成交价只是围绕着户型楼层在做调整,最终结论就是相当于没涨。

这也是上海这一波结构性行情的特点,带学区的好房子被追捧,没学区没地段的差房子还是没人买。

3

短时间看,上海楼市的形势会不会有好的变化?

可能很难。

从我们一线顾问的实际感受来看,到明年三四月份,上海楼市的无量状态可能会依旧严峻。

首先是新房,迈过9、10月份的黄金节点之后,明显推盘节奏和爆点少了很多,11月份开盘项目很少,12月份也少,预售证都会集中在明年年后三四月份才会井喷。

所以准备年底在上海买新房的朋友,机会成本要大很多。

至于二手房,现在最难的不是说服买家认同买入逻辑,而是让卖家完成签字。

未来房东强势的局面还会持续多久?这个问题需要延伸到上涨逻辑和调控的可能性。

从上涨逻辑来看,上海这一波的行情很诡异,冰火两重天很厉害,中间地段涨的不多,大量的房子并没有涨。目前上海的诸多板块里涨幅低于5%有73个,大量的涨幅其实是被优势板块带起来的。

而另一端的大涨板块,优势房源的主升浪已经走完了,今年涨完了30%再涨30%的可能性是不存在的。

如果持续再涨,无量趋势很容易翻车。

翻车的不确定因素,就是调控。

以目前的状态来看,上海出调控的可能性不高,因为不是全市大涨,数据上的指标并不明显。

但如果放任这个状态发展,调控会成为必然。全国都在强执行房住不炒,上海更是一个觉悟很高的城市。

转折点,就在2021年的三月份。

所以对于房东来说,赶在结构性牛市,把不好的房源尽快出掉,好房源也可以卖在一个高点完成置换。

至于那些握有好房源也不诚意卖的房东,起码也不要再抱有继续大涨的心态。

4

最后依旧是魔都财观的实操环节,购房者在这种“无量上涨”的趋势下还能做哪些努力和改变?

第一,打破固有认知,以前的买房逻辑,现在有很多都不适用了。

比如以前的投资逻辑是追求绝对低价,面积大的单价便宜,就买大的;同环线的单价不一,就买便宜的;旧房比次新便宜,就买旧的。

但经过几个周期之后上海楼市的教育,买到绝对低价就能涨的逻辑现在都不存在了。

现在是贵的涨的好,刚需涨不动。

贵的房子可能会拉开和其他房子的差距,因为供应变少,好房稀缺;而价格洼地可能一直洼下去,因为不稀缺。

所以买房一方面要小心,另一方面也要抱平常心,世界变化太快,没人能知道现在大家热捧的,十年后还是不是最珍贵的。

所以,回归初心,回归自住,买到自己想要的房子,无论未来如何,至少现在住的舒心,过的开心。

第二,购房者不要过分为难自己。

最近有很多人问同样的问题,已经涨过的房子现在买入是不是追高?

感觉最近的购房者陷入了两难的选择:一是追涨好房子,二是买万年不涨的房子。

这种情况下真的要看买入需求,如果是急需学区的不要犹豫,只要上海楼市不调控,年后依旧还会有涨幅。

所以有条件的就直接上车好房子,买学区房、买改善,即使短期追高,但时间一定会把高点熨平。

条件不够的也就是刚需和二套投资,一切以上车为主,学区、地铁、地段、配套起码满足一个。

这种市场行情下,总要做出一些舍弃和选择题。

第三,注重接盘逻辑和置换逻辑,郊外环更是,自住概念深入人心。

对于买房人来说, 买房子时一定要问房东两个问题。

一是房东在哪里上班的,这是接盘逻辑。

二是为什么要卖房,这是置换逻辑。

这两个逻辑,是买到好房子、对房子很重要的前提。接盘逻辑可以让你知道未来的用户画像和上升潜力,置换逻辑可以让你清晰意向房源的基础情况、置换路径。

第四,这种行情下其实是完成卖房决策的好时机。

如果你是房产长持派,那么现在卖房就没有意义,不缺钱也不急卖再持有20年,上海房价还会再上高点。

但现实情况是,当前选择卖房的可能是置换,或者是需要资金。

上海是一个觉悟和站位都很明确的城市,所以楼市会是一个典型的“短牛长熊”波段式上涨的市场。

这种时候,置换和急用钱的可以尽快卖掉。如果你的房子多年不涨,好不容易涨了5%,更要尽快卖掉完成资产腾挪。

5

最近喜欢听嘻哈的楚门,一直在循环kafe.Hu的《经济舱》。

里面有一句我特别喜欢的词:希望不会因为一粒灰尘而泡汤。

就像无论是牛市还是熊市,我们总有各种理由纠结:会不会追高?有没有抄底?

所以对于已经无量上涨的上海楼市来说,想这么多并没用,“航班”来了就先“登机”。

管它是不是经济舱。

 

 

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