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上海楼市强势喊涨!2035年将超25万/㎡?再不上车就晚了
热透社

上海楼市强势喊涨!2035年将超25万/㎡?再不上车就晚了

环沪淘房记 2020-11-20 05:30:49

2035年中国房价预测图

近期,某机构预测到2035年,深圳、北京房价将涨至27万/㎡,上海达到25万/㎡,厦门17万/㎡,包括广州、杭州、南京、天津、福州在内9个城市将迈入10万+时代!

第一梯队:深圳,北京,每平米将破27万!

第二梯队:上海25万、厦门17万、广州14万、杭州/南京12万,天津/福州10万!

第三梯队:苏州/宁波9万,青岛8万、武汉7万,均为新一线城市中房价最高的城市。

第四梯队:济南、成都、无锡、东莞、合肥、郑州、海口等城市6万+。

可以看出,第一、第二梯队为房价10万+俱乐部,其他省会城市如石家庄、西安、昆明、重庆、沈阳等,也将达到4-6万区间。

过去20年间龙头城市房价涨幅情况

过去20年,从2000年到2020年,北京、上海、深圳的房价涨幅在13-14倍,广州、重庆、杭州、成都、武汉等强二线城市房价涨幅也均在8-10倍。

尤其是在长三角一体化的国家战略支持下,长三角城市群核心的龙头上海,目前均价在56000元/㎡,对标2035年的25万元/㎡,未来房价将翻4到5倍,相较过去20年间的14倍涨幅确实水分不大。

今年的上海楼市不管是新房还是二手房,成交同比去年迎来量价齐升,上涨势头强劲。

上月中旬位于上海青浦区徐泾镇的新盘蟠龙天地开盘时,948套房源获得3715组有效认购客户,打破了2018年4月前滩中粮海景壹号创下的3127组纪录,成为今年上海新房市场的标志性事件。

上海二手房市场成交更是异常火爆,从5月份开始就一直徘徊在2.8万套左右的成交高位,其中9月份达到3.1万套(上海链家的数据是3.3万套),创下三年来成交量新高。

近2年上海二手房成交价格整体呈上涨趋势

2020年的单月套均价超过去年

上海的二手房市场很久没有这么好的行情了。在经历了2015年-2016年那波上涨后,上海开启了长达3年的横盘,如今强势回暖,上涨苗头正旺。

尽管受十一黄金周节假日影响,上海二手房成交套数环比下降了9%,但据房天下研究院数据显示,上海10月二手房参考均价58774元/平,环比9月上涨1.09%,同比去年同期上涨14.21%,成交价格实现了自4月份以来同比连续7个月的大涨,今年单月套均价都超过了去年!

值得一提的是,上海黄浦迈入“10万+”,最贵的小区均价超过22万/㎡!距离2035年25万的房价只差3万元/㎡!

黄浦区小区房价整体迈入10万+时代

黄浦区10月二手房参考均价达到了100212元/平,环比9月上涨1.33%,同比去年同期上涨7.33%。最近一年中,黄浦房价有11个月都在强势领涨!

不少中介门店机构表示,现在上海二手房从挂牌到成交的周期大幅缩短,一些总价300万以内的房源今年上半年成交一套大约需要2-3个月,但进入8月、9月之后的成交周期降到了1个月左右,存量去化呈加快趋势。

“我从9月开始看房,由于首付款没到位,一直没有做决定,进入10月以后我有点慌了,关注的大虹桥板块一套房子6天内涨了50万元。”最近一直在看房的白领张女士说道。

张女士说的是大虹桥徐泾板块的中建一楼盘,9月的参考均价还是5.7万元/平方米,最近的挂牌均价已经达到了6.3万元/平方米,部分品质较好的房源在最近几天内把价格上调到了7万元/平方米。 而她关注的那套房源,10月15日时售价还是580万元,隔天涨至615万元,又过了5天涨到630万元。

这种情况不是个例,最近一个月二手房挂牌价普涨了3%-5%,500万-800万总价的次新房、电梯房涨得更多。”一名中介门店经理坦言, 在宝山板块,次新的电梯房小区挂牌价在最近一个月已经从5.5万元/平方米涨到超过6万元/平方米。

从全局来看,上海二手房成交多集中于浦东新区、宝山区、闵行区三地,而新房成交则集中于浦东新区、松江、青浦等地。

近年来,随着嘉定、松江、青浦、奉贤等地区的开发,外郊环间的新房市场日益火热。一些面积在65-80平、总价在300万左右的刚需房源开盘就遭到清盘,新房市场引发“房荒”。

环沪淘房记持续看好受上海地铁11号线、14号线(在建)、苏州轨交S1线(在建)和京沪高铁/沪苏通城际(分设安亭北/西站)利好辐射的嘉定区安亭板块。

上海市嘉定区安亭镇板块图

安亭是一个发展比较成熟的商圈,区位、交通都比较优越,距离市区也近,11号线直通徐家汇,未来乘坐14号线直通静安寺、陆家嘴,安亭更是与昆山花桥毗邻,未来采用S1线直通苏州,且有京沪高铁/沪苏通城际直达上海/虹桥站,目前房价在3.2-3.8万/m2之间,相较嘉定新城的4万+仍属于洼地。

安亭板块新盘去化都比较火热,一些地铁盘如昌吉东路站的嘉宝梦之晴华庭、融侨星誉和上海汽车城站的安亭瑞士锦庭、万科西郊都会都受到市场追捧,双轨交盘旭辉公元也备受关注。

此前,11号线昌吉东路的地铁盘路劲上海派+开盘只卖34800元/m2,结果被一抢而空,如今站点600米旁在售的项目嘉宝梦之晴华庭小户型同样开盘就清盘, 与此紧邻的将开盘的新项目融侨星誉放风价已经在3.8万元/m2,出现了3000元/m2的上涨幅度!上海房价正在上涨,这是眼睁睁的事实。

嘉宝梦之晴华庭现场实拍

融侨星誉融侨星誉

其中嘉宝梦之晴华庭是今年4月份首开,现在基本上剩尾盘了,在售户型还有98和100的(80平的开盘即清盘),均价在3万5、6,总价在350多万。

将在本月底开盘的融侨星誉最小户型是81平,总价300万左右,与嘉宝相比虽然价格高,但总价低,还是有一定优势的。

万科西郊都会沙盘图

安亭瑞士锦庭小区实拍

目前在建的上海地铁14号线,未来将与11号线在上海汽车城站“T”字交汇,目前站点周边2、3公里处在售的项目万科西郊都会、安亭瑞士锦庭去化都相当厉害。

这两个项目相邻,但价差在5、6千,万科西郊都会仅剩的2套小户型81平的已经卖到了3万9,而安亭瑞士锦庭由于拿地早(08年)只有几千元,目前均价在31500元/m2,且为现房,可谓买到即赚到。

万科西郊都会最小只有81平,可惜只能做2房,但小区落位的是公办九年制同济附属中小学校,旁边还有大众汽车产业支持,导致新房热度不减。相应地,这样的高能教育产业配套隔壁的安亭瑞士锦庭应该也能享受到,性价比会更高。安亭瑞士锦庭房源一共还不到90套,面积段有99-101-122-164可选。

安亭西站/北站去往上海车次情况

今年7月,沪苏通铁路的通车,让安亭成为太仓进入上海的下一站,沪苏通线安亭西站加上京沪高铁安亭北站总共多达14对车次的运行,让生活在安亭、工作在上海市区成为现实。

可以看到,安亭西和安亭北是非常有意思的两个高铁站,中间只隔了一条马路(未来将规划建设高端办公CBD),可谓双轨交、双站点,从安亭西站采用沪苏通线22分钟就能到上海站,20分钟可到虹桥站,票价在13-16元;而从安亭北站采用京沪线13分钟可到上海站,15分钟可到虹桥站,票价在11-14.5元。

早上共3个班次,上班通勤“打个瞌睡”就到站,再换乘地铁到单位再完美不过了。只是晚上5点半就收班,下班回程就得自己坐地铁了。

旭辉公元沙盘及双十一优惠房源

双轨交,到上海市区最短13分钟通勤,比地铁还快,高铁上下班在安亭已经很普遍。受两大邻铁站点辐射利好,目前该板块在售的项目旭辉公元非常稀缺,均价只有3万5,小户型69和89,240多万就能上车,整个安亭这样的低总价房源已经很难买到。

整个安亭看下来,给人的感觉就是,新房市场紧俏,小户型去化快,300万以下可选余地确实不多。并且价格上涨趋势明显,离地铁站近一点的项目去年还卖3万5,现在远一点的都卖3万8、9了,再不上车也许真的晚了。

如果嫌旭辉公元有点偏,万科西郊都会、安亭瑞士锦庭离地铁站也稍远,那么与安亭相邻的外冈板块可能更难看上,一个在售的项目是路劲海尚湾,89平户型的洋房单价在28800元/m2,周边商业配套全无,对面就是嘉定郊野公园,买个菜都困难!

最新统计数据显示,北上广深4个一线城市,新房二手房房价全线上涨,而且涨幅逐渐扩大。这样的大环境下,关注嘉定安亭300万刚需盘的购房客确实应该上车了, 真正的地铁盘越卖越少,小户型也越来越少,价格越卖越高,市场留给我们的机会确实不多了。

 

 

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