近年来在市区新房的激烈厮杀中,长宁区几乎没有什么存在感。
不是因为实力弱,而是因为可供开发的住宅用地实在太少。
自2009年6月以来,长宁就一直零供应,直至2019年9月25日,才终于出让了一副久违的住宅用地。
于是就有了预计下周入市的中海长宁第—这个被极力宣传的“长宁十年一遇的纯住宅”。
长宁第区位图
01
众所周知,地段和周边的资源,一定程度上决定了项目的起点是高是低。
中海长宁第所处的位置并不在长宁的核心区内。
既不是第一代国际社区古北、也不是富人区西郊、更不是传统的商圈中心中山公园,长宁第只是位于长宁的最边缘地带、外环边上的北新泾。
和普陀、闵行、嘉定交界的这个“三不管”地带,因为位置偏僻、又受到飞机和高架的噪音影响,一向不被重视。
因此,北新泾的住宅大部分都是九几年的老公房和动迁房,几乎就没有过豪宅的概念。
直至大虹桥的发展和写字楼的大规模建设,才使得北新泾得以重新发展,但发展的核心是商务办公而非居住区。
尤其是此次新房所在的位置,完全被写字楼所包围,没有一丝居住区的氛围。
东侧是建滔商业广场、北侧是中海油大厦和旭辉虹桥国际的写字楼、南侧不远处就是北翟高架,隔着高架向南就是地标型写字楼凌空SOHO、西侧则是待建的办公科研用地,不确定何时才会竣工。
离项目最近的住宅就是东侧的通协小区,2005年的动迁房,两者之间还隔着一个建滔商业广场。
别说项目周边没有同品质的高档小区,一公里内连老公房都没有,你的邻居只有在写字楼里工作的上班族了。
这样完全的工作区导致的结果就是,工作日下班后和周末、节假日时这里就会是一个“空城”。
喜静的人会很开心,“多好,放假了我就想安安静静的 在家休息”,可头上的飞机和两边的高架并不会让你安静太多。
没有居住氛围、没有太多邻居,中海长宁第就像一个误入产业群中间的瘦小的住宅。
比起自住,投资的价值更大。
02
身处产业区的另一大问题就是缺乏居住配套,毕竟周边大部分的配套都是为上班族量身打造的。
自驾依赖外环和北翟路高架还算方便,只是新手司机要小心不要被绕晕。
想坐地铁的话就不太方便了,到2号线淞虹路地铁站有1.2公里, 步行需要15到20分钟,还要穿过一个北翟路主干道。
虽然2号线的含金量很高,可以直达中山公园、人民广场、陆家嘴等核心地段,但想去往徐汇、闵行等地时间很长。
乘坐地铁去8.6公里外的徐家汇和去14公里外的陆家嘴的时间几乎是一样的。
如果说地铁只是不方便的话,那么教育资源和医疗资源就是非常匮乏的。
考虑中海长宁第的人要做好这里没有学区的准备,不仅是因为期房不承诺学区,而且北新泾本身的学校就很少。
普通的淞虹路小学、北新泾第三小学、新泾中学等学校还都在距离项目一公里以外的地方。
家门口没有好的公立学校,想上菜小距离还远。
产业区不仅没有好学校,也没有好医院。
大型医院同仁医院、普陀区中心医院、儿童医院等资源都在3到5公里以上的距离了,到华漕的 新虹桥国际医疗中心足足有8公里。
虽位于市区,却实在享受不到市区应有的便利生活,生活配套反而比不过华漕的虹庐湾。
中海的配套也不是完全没有亮点,周边的商业氛围很浓厚。
毕竟聚集着大量上班的人群,日常吃饭、购物、买菜不愁没有去处。
隔壁的建滔商业广场、凌空SOHO里大量的餐饮店、 旭辉楼下的底商都能满足生活所需,值得期待的还有协和路上在建的宜家购物中心。
这个投资约70亿、建筑面积达到43.7万方的宜家,将是宜家全球最大的单一商业综合体,预计2022年建成。
关于消费水平,在市区和北新泾都工作过的雪莉亲历表示,还是北新泾的生活成本略高一点,可能受到了产业区和交通相对闭塞的影响。
总之和市区其他的新房对比,中海的配套资源实在薄弱,甚至输给了很多外环外的项目。
03
至于小区自身的品质,只能说中规中矩,出身大名鼎鼎的央企中海,自然不至于太差,却没有多少亮点。
也是难为了中海,毕竟项目占地面积只有1.6万方,可售住宅只有5栋,在机场附近还受到 限高30到40米的影响,缺少可发挥的空间。
2.18的容积率、35%的绿化率、真石漆的外立面、30米的楼间距……
从沙盘来看,这就是一个非常标准的、普通的、现下主流的小区而已。
但雪莉和开发商一样,完全不担心项目的销售问题,从开放售楼处至今,验资客户就高达2000多组,开盘日清毫无压力。
原因之一是项目体量实在太小,总共只有286套房源一次性放出, 加上长宁太久没有新房供应了,稀缺性导致其注定热销。
光新泾镇本地的刚改客群就有实力清空,更何况周边还有大量的办公人群。
爱奇艺、携程、京东、中国航空、联合利华研发部等等知名企业围绕四周,不远处还有虹桥商务区的超强办公体量,这些都是潜在的购房人群。
想想下班走路就可以回家休息,对这些年轻的、收入颇高的、追求新房品质的上班族来说,长宁第简直就是一个没有竞品的“独角兽”。
这还不算来自全市的想要投资的客群,所以长宁第的日光,毫无悬念。
原因之二是中海对项目的精确定位,小户型低总价可以完美覆盖掉配套上的不足。
75平的2房、95平的3房2卫、115平的4房2卫使得入住长宁不再遥不可及。
以往长宁推出的新房不仅单价高,而且面积偏大,总价动辄高达1200万 ,完全不给刚需、刚改客户留机会。
而偏向于投资性和年轻化的中海长宁第,不仅是长宁稀缺的新房,更是市区稀缺的小户型。
再加上此次精装标准也在线,完全符合年轻人对品质的追求。
定位小而精的中海,因为以上两个稀缺性,硬是在一片办公楼中找到了存在的价值。
04
中海长宁第最大的优势就是有足够低的总价,预估2房600万起,3房700万起,在现在甚至未来的市区新房里都绝对稀缺。
但其实按照销售预估的8.5W的单价来看,并不便宜。
同样在外环附近的上大新房6W 、古美7W 、三林7W ,连配套要优于长宁第的华漕卖到6万6都是被高估的,(详见《6万6的华漕,到底被高估了多少?》),更何况是中海呢?
距离北新泾2站地铁的天山板块,商品房集中、配套齐全、居住氛围浓厚,除了豪宅标杆仁恒河滨花园价格高达10W 外,其余的品质小区均价也就8到9万。
相比之下,地段、配套、成熟度都不如天山的新房,并没有多大的价格优势。
而且长宁第的拿地价格只有34099元/平,确实有足够的空间让开发商赚得盆满钵满了。
奈何总价实在太香,能否抢到房子都是问题。
虽然单价太高,但前文提过,中海长宁第是一个少见的投资性要大于自住性的新房。
首先这里的租金回报率很可观。
周围上班的人群实在太多,又以“租房也要享受好生活”的年轻人为主,无论位置还是品质,未来的租房市场上中海一定会很抢手。
中海长宁第|长宁苦等了十年的住宅,值得买吗?
目前北新泾的老公房一房月租可以达到4000多,品质单身公寓摩尔公寓的租金视房间大小, 平均在6000到10000/月,目测精装高品质的中海未来租金可参考摩尔公寓。
假设600万的两居室可以租到1万,按照首套30年的纯商业贷款月供2万,租金就可以抵掉一半的月供。
再加上地处虹桥,受其辐射,小户型又方便置换,确实是个不错的投资选择。
在附近工作,想节约上班时间的人;
看好虹桥的发展和租金回报率的投资人;
周围想要住新房改善生活的人;
都是中海此次的目标客户。
即使生活再不方便,中海也已经提前锁定好了“千人摇号”的网红盘地位,其背后的原因就两个字:
稀缺。
以上为正文
编辑/环线咨询