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热透社

40问闵行既有多层住宅电梯如何加装

上观 2021-04-07 06:00:01

2021年,既有多层住宅加装电梯被列为闵行区为民办实事项目,计划通过业主签约100台,完工80台。

在家装电梯的过程中,居民会碰到这样或者那样的疑问,今天为大家罗列了40个问题,答疑解惑。

闵行区房管局副局长姚群凤

问:如何迈出加装电梯的第一步?

答:

(1)相关业主向房屋所在居民委员会提出加装电梯申请;

(2)居民委员会受到业主(含单个业主)加装电梯申请后,根据小区加装电梯可行性评估结果,告知业主相关门洞是否具备加装条件;

(3)相关门洞具备加装条件的,居民委员会及时将业主加装意愿告知街道(镇)相关部门;同步会同业主委员会启动业主意愿征询工作。

问:未成立业委会的小区如何申请加梯?

答:未成立业委会的由房屋所在地居委会指导推举业主代表为申请人,直管公房和系统公房应由房屋所有权人或者委托管理人为申请人。

问:办理加装电梯手续必须由申请人办理吗?

答:申请人可以自行或者委托代理人办理加装电梯的相关手续。申请人可以在本幢或本单元中推选1~2名业主为代理人,也可选择原产权单位、原房地产开发企业、电梯安装企业、物业服务企业、项目管理企业为代理人,负责组织加装电梯相关工作并办理规划、施工、质检等相关审批手续。申请人委托代理人办理的,应当签订授权委托书。

问:既有建筑加装电梯应当满足哪些条件?

答:既有建筑加装电梯应满足以下3个条件:

(1)国有土地上依法建成并投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收范围、计划的4层及以上未设电梯的多业主住宅。

(2)应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意;拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分业主的同意,并就相关事项达成书面协议。

(3)符合规划、建设、质监、消防、人防等相关部门的规定。

问:加装电梯有哪些入户方式?

答:加装电梯有平层入户、错层入户两种方式。

问:什么是平层入户?

答:平层入户是指既有建筑加装电梯后,电梯停靠层站与住户所处的楼层通道或阳台地坪处于同一水平面,乘坐电梯到达相应楼层后,可直接通往入户门的方式。

问:什么是错层入户?

答:错层入户是指既有建筑加装电梯后,电梯停靠层站与楼梯间转角休息平台处于同一水平面,乘坐电梯到达相应楼层的休息平台后,乘客需向上或向下走半层步行楼梯,再通往入住户门的方式。

问:平层入户方式有哪些特点?

答:

(1)设置在单元门入口、阳台、阴台或其他位置;

(2)乘梯后可直达相应楼层,实现无障碍通行;

(3)通常需要占用部分室内面积作为通道;

(4)需另行增加入户防盗门;

(5)采用阳台或阴台入户时,需要进行封闭改造;

(6)住户的隐私会受到一定影响;

(7)必须设置应急救援公共通道;

(8)项目工程造价较高。

问:错层入户方式有哪些特点?

答:

(1)一般设置在单元门入口处;

(2)电梯离住户有一定距离和角度,对低层住户采光影响小;

(3)需向上或向下走半层步行楼梯后入户;

(4)项目工程造价较低。

问:平层入户方式是否会影响到业主隐私?

答:平层入户方式对住户隐私存在部分影响,但是可以通过合理设置电梯的位置、采用封闭式轿厢装潢、增加刷卡乘梯系统、选用合理的井道装饰材料、采用封闭式连廊等方式解决。

问:加装电梯可以通过哪些渠道筹集资金?

答:主要通过以下渠道:

(1)业主自筹。业主根据所在楼层、面积等因素分摊资金,分摊比例由出资的全体业主协商确定;

(2)出资加装电梯的业主可按规定提取住房公积金{可参考《关于本市既有多层住宅加装电梯提取使用住房公积金的通知》操作细则(沪公积金〔2020〕7号)},提取额度不超过既有建筑加装电梯费用扣除政府补贴后的个人分摊金额;

(3)财政补贴资金。

问:加装电梯每层楼需要支付多少安装费用?

答:可参考《上海市房屋管理局关于公布既有多层住宅加装电梯业主出资比例指导标准的通知》(沪房更新〔2021〕18号)

问:加装电梯费用如何组成?

答:加装电梯费用主要由以下部分组成(包含但不限于):

(1)地质勘查费;

(2)方案设计费;

(3)底坑及土建施工费;

(4)井道制作及施工费;

(5)电梯采购及安装费;

(6)连廊制作及装饰费;

(7)障碍管线迁移费。

(8)申报流程办理费(图纸审查、规划许可、施工许可、房屋安全评估、检测验收等);

(9)施工监理费;

(10)其他规费;

(11)其他不可预见费用。

问:加装电梯为什么比新装电梯采购费用高?

答:加装电梯的费用不仅包括购买电梯设备费用,还包括前期的地质勘查、方案设计、图纸审查,施工中的土建基础施工、井道制作及施工、装修装饰,后期的环境修复、检验检测、维护保养等费用,所以加装电梯的整体工程费用较单台电梯设备采购费用高。

问:加装电梯需要的占地面积是多少?

答:加装电梯会对车位、绿化等造成一定影响,具体要看各小区实际情况,占地面积基本上在11平方米左右。

问:既有建筑加装电梯占用公共用地,是否需要办理手续和缴纳相关费用?

答:既有建筑加装电梯不需重新办理占用土地等相关手续,容积率增加部分不再征收地价款,不需补缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费、政府性基金等。

问:如果有居民刚开始同意加装电梯,后来反悔了怎么办?

答:要看后悔的人数是否影响整体同意比例,如果同意比例超过政策规定要求,将不影响项目实施,但建议社区居委会、业委会继续做好居民的思想工作。

问:居民筹集的资金存在哪里?

答:居民筹集的资金关键是要确保安全和可持续。目前采取的方式是1-2名业主代表会同业委会到银行联合开设共管账户,但该方式在实际操作过程中存在一些问题。因此区层面正在研究由业主委员会作为账户设置的主体,向银行申请专户,并对资金进行筹集及收支管理,届时将会出台规范的操作口径。

问:政府加梯补贴最高为28万还会增加吗?

答:根据《关于印发的通知》(沪建房管联〔749〕号)的时效性,在2024年6月30日之前补贴资金不会减少。

问“政府的加梯补贴如何申请?

答:

(1)备案。加装电梯项目开工前,申请人填写《既有多层住宅加装电梯享受政府补贴资金申请备案表》,并提供业主意愿征询的相关文件、加装电梯费用分担承诺证明,经所在街镇(工业区)确认,报所在区住房保障房屋管理局备案;

(2)申请。项目竣工后,申请人填写《既有多层住宅加装电梯资金补贴申请》,并提供项目竣工验收报告、审价单位出具的工程决算审价报告,报送区房屋管理局;

(3)审核。区房屋管理局对符合条件的申请材料予以受理后,报送区财政局。区财政局对材料审查后,对符合补贴跳的项目按照工程审价金额及政府分担比例,会同区房务管理局做好清算工作,最终拨付政府补贴资金。

可参考《关于本市既有多层住宅加装电梯办理政府补贴资金有关事项的通知》(沪财建〔2020〕28号)

问:加装电梯如何解决遮光问题?

答:加装电梯一般设置在单元门入口处,与建筑物有一定距离,如井道外壁采用玻璃装饰可有效减小遮光影响。

问:加装电梯运行过程中的振动对建筑物有没有影响?

答:加装电梯运行过程中的振动对建筑物几乎不产生影响,这是因为:

(1)加装电梯的受力主要是垂直方向,通过井道将受力传递到地基,对建筑物在水平方向的影响非常小;

(2)加装电梯通常楼层低、运行速度慢(一般额定速度选用1.00m/s),运行中产生的运行振动也很小;

(3)加装电梯与原建筑物有一定距离,振动源与建筑物距离较远。

如果采用与建筑物完全独立设计的加装电梯,其运行过程中的振动对建筑物无任何影响。

问:加装电梯运行噪声对业主是否有影响?

答:加装电梯运行噪声对业主几乎不产生影响,这是因为:

(1)加装电梯一般为无机房电梯结构,主要部件安装在井道顶部,且采用封闭式控制柜、永磁同步曳引机、静音接触器等零部件,可以将电梯运行噪声控制在最低限度,符合国家相关技术标准和安全规范的要求。

(2)电梯运行产生的噪声属于低频噪声,以振动传播方式为主,且加装电梯与原建筑物保持一定距离,噪声源距离住户位置较远。

加装电梯后,是否会暴露隐私?楼栋入户大门朝一侧开之后,临近这户往往会是卫生间,或者厨房,有的甚至是一楼业主房间,造成隐私问题。包括楼上有些业主也会有隐私问题疑虑,廊道有窗,而一般窗离业主北面窗户的间距不会太远,完全可以从廊道窗看到业主家里的情况。

问:加装的电梯会突然停电产生下坠问题吗?

答:好的电梯品牌都是靠曳引轮的摩擦力上下运行,即使突然停电也不会坠落,其次即使故障坠落,也有限速器、安全钳等保护,地坑有缓冲器,各项安全措施齐备。

问:我加装电梯后,楼梯入口变化大吗?

答:加装电梯都是采用楼梯外加建井道,通过连廊与楼梯间柔性有效相连,候梯厅在电梯与楼梯之间,既方便楼梯使用,也方便电梯使用。电梯加装设计也将门禁系统、信报箱等统一加以改造升级,并结合了入口绿化的相应设计处理,可形成良好的入口空间形象和环境。

问:加装电梯是否可以配置刷卡乘梯功能,每户持卡数量是否有限制?

答:加装电梯可根据业主需求配置刷卡功能,每户持卡数量根据业主需求确定。

问:电梯建成后交给谁管理?

答:电梯建成后的登记使用单位、维保签约单位、或由业主协商签定的电梯建设单位等。对于日常管理业主可以自行管理,也可以委托物业公司代为管理,管理内容包括电费收缴、保洁、广告设置等。但是电梯内部的三方通话、维护保养、安全监督、电梯年检等,物业公司管理更有经验,这就需要业主与物业公司具体协商。

问:加装电梯后,每层楼需要支付多少后期维护费用?

答:经电梯行业协会测算,加装电梯的平均运行费用约为7500-8000元/台·年(其中包含“电梯维保费、限速器校验费、定期检验费、意外保险费、电费以及物业服务成本支出等,但不含所涉电梯维修、改造、更新等费用)。采用品牌电梯原厂全包维保或者实际运行费用测算可参考或视情协商确定。

问:加装电梯后不管是有业主管理还是物业管理,一旦发生更换,需要筹集资金时,若有人不肯出资,到时又该如何处理?

答:相关房屋所有权或使用权发生变化的,出让人应告知受让人加装电梯的事实并移交有关资料。发生争议时,当事人可通过协商解决。协商不成要求调解的,相关部门应当予以调解。协商或调解不成的,当事人可依法向人民法院起诉。

网友问答

问:我们是闵行区罗阳路568弄53号的居民,我们楼加装电梯这项惠民工程两年前就启动了,但是有一户居民不同意,一直到现在都实施不了。像我们这样90%居民同意只有一户反对情况怎么办?

答:电梯加装采取“愿装尽装”的原则,充分尊重居民意愿。我们在做居民工作的时候,要弄清楚居民不同意加装的原因。既不能无视居民反对的理由,也不能任由居民的反对持续下去,导致加装电梯迟迟不能落地。要具体原因具体分析,分类施策做好解释协调工作。

问:家住五楼真的很需要了,我爸一直说他爬不动了。请问填了意向书大概多久可以安装?

答:居民签约同意后大约还需要3-6个月的时间,去完成设计、施工、竣工验收等工作。

问:我是古美街道老小区居民,请问现在加装电梯的规划是以整个小区为单位执行,还是分户独栋执行?

答:电梯加装规划设计要在小区履行规划公示手续。目前的操作是成熟一个门洞公示一个门洞。我们鼓励小区批量化统一设计、统一公示,以减少公示的流程、缩短加梯时间。

问:航华的丹桂南苑,什么方案都还没看到,就叫我们签字同不同意,请问我们判断是否同意的依据是什么?

答:加装电梯依靠居委、代建、群众代表把工作做细、做实。确保意见征询符合相关法律法规和操作流程。

问:

李佳琪:一梯两户的能不能也想办法平层入户呢?

Annie:飞碟苑给的方案,一梯两户的楼栋,每层都需要走半层才能到电梯,就是电梯不入户,没有更好的方案么?

计:可以不要错层吗安装,错层安装还要走八隔楼梯,有关部门可以切实考虑一下安装方案,行动不便走不动楼梯的人哪怕一隔都是天大的困难。

渔网:装了电梯还要走半层,怎么破?

答:每幢房屋结构形式不同,加梯解决方案不同,入户方式也会不同。一句话,要视房屋的实际情况以及可实施的技术方案而定。如果从技术的角度做不到平层入户,那么只能采取错层入户的方式。

问:房屋结构之前的设计是没有考虑加装电梯的,是否有安全隐患?

老小区房龄近30年了,本来就有地基下沉的问题,如果老房子出来问题谁来承担责任?

请问老房子安电梯以后,楼间距势必减少,消防车还能开进去吗?消防部门会评估有关风险吗?

有的房子很老,四五十年了,也能装电梯吗?

答:加梯工程中的消防问题由区规划部门在规划方案公示环节进行把关。由区规划部门根据规划技术规范要求,结合公示结果进行优化来保证消防安全。关于房屋质量安全问题,则由设计单位依据地基勘察、房屋检测结果,进行专业的加梯方案设计,并提交市层面组织专家进行设计方案的安全性论证。通过安全性论证的加梯方案才能付诸实施。项目开工后,施工过程中的质量安全问题也是加梯工程不容轻视的重要一环,需要引起施工企业、监理单位高度的重视。

问:请问电梯安装完以后的维修费用是如何操作的?根据楼层出资吗?

答:维修出资应业主自行协商解决。

问:请问电梯加装后的维护保养是物业管还是社会单位管?

答:我们主张物业公司来管理更为合适。物业公司能够第一时间了解小区电梯的具体运行情况,管理也很专业,遇到问题协调解决也很及时。

问:电梯使用后出现问题或者事故由谁负责?

答:业主是电梯的所有权人,依法承担电梯安全运行的相应义务,并明确使用管理单位。使用管理单位应当履行电梯安全管理义务,对电梯使用安全负责。

问:在旧改的房子会加装电梯吗?

答:我们鼓励老旧住房改造的同时同步考虑电梯的加梯。这样不仅能减少管线搬迁移位的麻烦,大大降低电梯加装的费用,也能提高房屋的整体性和安全性。

问:

惟怡elena:古美街道什么时候开始呢?

Valen.s:hello:请问虹桥镇加装电梯推进办如何联系呢?

福:浦江镇什么时候加装电梯?一阵风似的,又没有声音了

秋浦痴客:闵行老旧小区加装电梯是一项顺民心,合民意的实事工程。不知道马桥镇什么时候开始启动这项工作?

Danny:请问我在居委会登记了加装电梯同意意向,已经过去一个多月了。正常情况下,什么时候可以知道正式加装电梯的进度?

答:今年是闵行加梯工作的发力年。区层面已经成立了区加梯推进办来统筹协调全区的加梯工作。各街镇也成立了加梯办,会同街镇规建、社区、安监等部门共同推进加梯工作。小区居委要主动牵头,搭建好居民协商的平台,引导促成居民加梯签约。我们希望各街镇按照“可装愿装则尽装快装”的原则,加快电梯的加装,让居民尽快体会到上上下下的享受。

了解更多电梯加装,请点击下方链接

http://www.mhbzf.com/MhgzfWeChartErWeiMa/jiati.html

   

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