房价涨跌或将呈现二八现象
2017年中期，我提出了一个存量经济主导的概念，即认为随着中国经济增速的不断下移，增量对存量的影响越来越小，存量经济特征会慢慢显现出来，如乘用车的新车销量会见顶，二手车的销量会上升，如今，二手车销量大约是新车销量的70%， 未来会像美国一样，二手车销量是新车销量的两倍以上。
存量经济的特征之一是分化，即蛋糕做不大了，合理切分蛋糕显得很重要。去年商品房销售面积为17.6亿平方米，增长2.6%，2019年则是微跌0.1%， 今年估计也会维持在17亿平方米左右的销量。也就是说，销量可能已经见顶了，关键在于结构如何变化。
尽管居民收入结构和资金流向对资产价格的影响比较明显，表现为一线城市或新一线城市的房价水平较高。但由于楼市与股市相比，更具有区域性特征，故区域之间人口的流向变化或许更能解释或预测各地房价的变化趋势。
例如，2019年人口净流入量最大的两个省份分别是浙江和广东，2020年二手房涨幅最大的两个城市分别是深圳和宁波，分别属于广东和浙江。尽管广东的人口净流入量不及浙江，但广东的高端人才流入量远超浙江，因为珠三角农民工的流出量超过百万， 这意味着非农民工的流入量接近200万？腾笼换鸟实现经济转型，这就是这几年来珠三角的房价涨幅在全国名列前茅的原因。
从人口流动维度比较一下中国最强的三大经济板块，长三角、珠三角和京津冀，发现只有京津冀总人口是净流出的，北京的虹吸功能强于其辐射功能；长三角中只有浙江人口在大幅增加，其他省份不明显，故全国经济中， 当前珠三角和浙江省仍为最强。未来中国区域经济的GDP集中度还会进一步提升。
所以，随着分化的加剧，区域经济也将呈现二八现象。例如，永煤债违约事件发生之后，3A级的信用债都遇到了信任危机，今后，城投债的信仰还能持续多久？国内还有多少个省市的信用债可以放心配置？这与似乎与房价无关，但实际上是有关的，因为如果 一个城市的财力雄厚，说明当地经济比较健康，有利于吸引人才和资金流入；反过来，如果资不抵债，则经济堪忧，人才流失，房价能撑得住吗？
